איזו אפיק השקעה בנדל”ן באור יהודה הכי מתאים למטרות שלכם?
מאמר זה מבוסס על הידע המקצועי של שרית שחם מאור יהודה. מלווה משקיעים, מרצה ויועצת לפיתוח עסקי בתחום הנדלן, ובעלת המלצות רבות מקהל לקוחותיה. כדי להגיע לתשואה המרבית מההשקעה הבאה שלכם, השלב הראשון והחשוב ביותר הוא להגדיר בבירור את המטרות הפיננסיות שלכם ולהתאים להן את מסלול ההשקעה הנכון.
*כותבת המאמר,שרית שחם, הינה מרצה ויועצת לפיתוח עסקי, הזוכה ללוות משקיעים ולקבל הערכה רבה בקהילת סוכני הנדל"ן. פעילותה הענפה בשטח והידע המעשי שצברה הפכו אותה לכתובת עבור לקוחות רבים.
כשמדברים על השקעה עם תשואה חודשית, הכוונה היא בדרך כלל לדבר אחד פשוט: השקעה שמייצרת לנו כסף באופן שוטף, ולא רק ביום שבו נחליט למכור אותה.
בישראל יש כמה דרכים מרכזיות לייצר הכנסה מהשקעה: דירה להשכרה, קרן כספית, אג"ח ומניות שמחלקות דיבידנד.
לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות. הן שונות בתשואה, במיסוי, בנזילות, ברמת הסיכון ובכמות ההתעסקות שהן דורשות.
ואין אפיק אחד שמנצח בכולם.
דירה, למשל, מאפשרת מינוף ויכולה לספק הגנה מסוימת מפני אינפלציה, אבל היא פחות נזילה ודורשת הרבה יותר התעסקות מקרן כספית.
אני מלווה משקיעים בנדל"ן, אז אפשר בהחלט לנחש לאיזה תחום אני מחוברת יותר.
ובכל זאת, היו לא מעט אנשים שהגיעו אליי לפגישה ראשונה ויצאו ממנה דווקא עם המלצה לא לקנות דירה כרגע.
למה?
כי מבחינתי השאלה הראשונה היא לא איפה אפשר להרוויח יותר, אלא מה נכון לאדם שיושב מולי.
במאמר הזה אני רוצה לעשות קצת סדר בארבע האפשרויות ולתת לכם את השאלות שכדאי לשאול לפני שבוחרים השקעה עם תשואה חודשית.
ארבע דרכים לייצר תשואה חודשית ומה כל אחת באמת נותנת
1. קרן כספית
קרן כספית היא קרן נאמנות שמחזיקה בעיקר פיקדונות ונכסים סולידיים לטווח קצר, ובהם אג"ח ממשלתי קצר.
התשואה שלה מושפעת מאוד מריבית בנק ישראל, שעומדת נכון לספטמבר 2026 על 3.25%, בניכוי דמי הניהול.
היתרון הגדול הוא הנזילות. הכסף אינו נעול לתקופה ארוכה, רמת הסיכון נחשבת נמוכה יחסית ואין כמעט צורך בניהול שוטף.
גם المיסוי שונה מאפיקים אחרים: המס הוא 25% על הרווח הריאלי, כלומר על הרווח שמעבר לעליית המדד.
החיסרון הוא שהתשואה אינה נשארת קבועה. כאשר הריבית במשק יורדת, התשואה בקרן הכספית צפויה לרדת בהתאם.
ויש עוד הבדל משמעותי לעומת נדל"ן: אי אפשר לקחת משכנתא כדי לרכוש קרן כספית.
2. אג"ח
אג"ח הוא למעשה הלוואה שאנחנו נותנים למדינה או לחברה.
בתמורה אנחנו מקבלים ריבית במועדים שנקבעו מראש, בדרך כלל פעם או פעמיים בשנה, ובמועד הפדיון מקבלים בחזרה את הקרן.
מי שמחזיק אג"ח עד למועד הפדיון יכול לדעת מראש את תנאי התשלום, כל עוד הגוף שהנפיק אותו עומד בהתחייבויותיו.
מבחינת מיסוי, באג"ח שקלי שאינו צמוד המס הוא בדרך כלל 15%, ובאג"ח צמוד מדובר בדרך כלל ב-25% על הרווח הריאלי.
אבל אם המטרה היא לקבל כסף בכל חודש, אג"ח בודד בדרך כלל לא יספיק. צריך לבנות שילוב של כמה סדרות עם מועדי תשלום שונים.
בנוסף, באג"ח קונצרני קיים גם הסיכון של החברה שהנפיקה אותו, ובאג"ח שקלי שאינו צמוד האינפלציה עלולה לשחוק את ערך הכסף.
3. מניות דיבידנד
יש חברות שמחלקות חלק מהרווחים שלהן לבעלי המניות. התשלום הזה נקרא דיבידנד.
בחברות מסוימות החלוקה מתבצעת באופן קבוע יחסית, בדרך כלל אחת לרבעון.
תשואת הדיבידנד משתנה מאוד בין חברות ושווקים, ובשנים האחרונות ניתן למצוא חברות שמציגות תשואות דיבידנד של כמה אחוזים בשנה. המס על דיבידנד למשקיע יחיד בישראל הוא בדרך כלל 25%.
היתרון הוא האפשרות ליהנות גם מהדיבידנד וגם מעליית ערך המניה.
אבל כאן בדיוק נמצא גם הסיכון.
אפשר לקבל דיבידנד ובאותו זמן לראות את מחיר המניה יורד בצורה משמעותית. בנוסף, חברה אינה מתחייבת להמשיך לחלק את אותו דיבידנד בעתיד והיא יכולה להקטין אותו ואף להפסיק אותו.
4. דירה להשכרה
בדירה להשקעה התמונה קצת אחרת.
בשנים האחרונות התשואה השוטפת משכר דירה בערים רבות במרכז הארץ נעה בדרך כלל סביב 2.5% עד 3.5% ברוטו בשנה, ובאזורים מסוימים בפריפריה ניתן למצוא תשואות גבוהות יותר.
אם מסתכלים רק על המספר הזה, לפעמים אפשר לשאול למה בכלל להתעסק עם דירה כשיש אפיקים פשוטים ונזילים יותר.
אבל כאן נכנס אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר: המינוף.
הבנק מאפשר לרכוש נכס כאשר רק חלק מהכסף מגיע מההון העצמי שלנו והיתרה מגיעה באמצעות משכנתא, בכפוף למגבלות המימון ולמצב האישי של הרוכש.
בנוסף, שכר הדירה עשוי לעלות לאורך השנים, ובמקרים מסוימים ניתן ליהנות ממסלול פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים עד לתקרה הקבועה בחוק, או לבחור במסלול מס אחר בהתאם לנסיבות.
מצד שני, לדירה יש עלויות שלא כדאי להתעלם מהן: מס רכישה כאשר הוא חל, תיקונים, תקופות ללא שוכר, ביטוחים, עלויות עסקה ולעיתים גם הוצאות מימון.
ולפעמים יש גם שוכר שמתקשר בדיוק בזמן הכי פחות מתאים.
השוואה אמיתית: נזילות, מס, מאמץ ומינוף
-
נזילות: קרן כספית היא השקעה נזילה מאוד. גם מניות ואג"ח סחירים מאפשרים בדרך כלל למכור במהירות יחסית. בדירה זה סיפור אחר. מכירת נכס יכולה לקחת חודשים, וגם לאחר שמוצאים קונה יש תהליך משפטי ותשלומים שנפרסים בהתאם להסכם. לכן, אם יש סיכוי שתצטרכו את הכסף בשנתיים הקרובות, כדאי לחשוב היטב לפני שמכניסים אותו להשקעה שאינה נזילה.
-
מס: בשוק ההון המיסוי חל בדרך כלל על הרווח או על ההכנסה מההשקעה, בהתאם לסוג הנכס. בדירה התמונה מורכבת יותר. ייתכן מס רכישה בזמן הקנייה, מיסוי על שכר הדירה בהתאם למסלול שנבחר ומס שבח במכירה, אם הוא חל. את מנגנון מס השבח פירטתי בהרחבה בעמוד מס שבח על דירה להשקעה.
-
מאמץ: קרן כספית כמעט אינה דורשת התעסקות. דירה היא כבר סיפור אחר. צריך למצוא שוכרים, לבדוק אותם, לטפל בחוזה, להתמודד עם תקלות ולנהל את הנכס לאורך השנים. מי שלא רוצה לעשות זאת בעצמו יכול להשתמש בחברת ניהול, אבל כמובן שגם לכך יש עלות שמשפיעה על התשואה.
-
מינוף: כאן נמצא אחד היתרונות הגדולים של נדל"ן, והוא גם אחד הסיכונים הגדולים שלו. הבנק בדרך כלל לא ייתן לנו מאות אלפי שקלים כדי להשקיע אותם בקרן כספית. לעומת זאת, ברכישת דירה ניתן לקבל מימון משמעותי באמצעות משכנתא, בהתאם למגבלות הקיימות. כאשר ערך הנכס עולה, המינוף יכול להגדיל משמעותית את התשואה על ההון העצמי. אבל חשוב לזכור שהמנגנון עובד גם בכיוון השני. מינוף אינו רק הזדמנות – הוא גם סיכון שצריך לדעת לנהל.
דוגמה מספרית: 600,000 שקל ושתי דרכים שונות להשקיע אותם
נניח שיש לכם 600,000 שקל פנויים ואתם מחפשים השקעה שתייצר עבורכם הכנסה שוטפת. זו כמובן דוגמה בלבד.
אפשרות א’: קרן כספית אם תשקיעו את הכסף בקרן כספית שמניבה כ-3% בשנה, מדובר בכ-18,000 שקל בשנה, או כ-1,500 שקל בחודש בממוצע לפני מס ודמי ניהול. היתרון ברור: כמעט אין התעסקות והכסף נשאר נזיל יחסית.
אפשרות ב’: דירה להשקעה ניקח דירה במחיר של 1,200,000 שקל, כאשר 600,000 שקל מגיעים מהון עצמי והיתרה ממשכנתא ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 5%. החזר המשכנתא יהיה בסדר גודל של כ-3,500 שקל בחודש. נניח ששכר הדירה הוא 3,800 שקל. על הנייר נשארו 300 שקל בחודש. אבל מספיק תיקון אחד, חודש ללא שוכר או הוצאה בלתי צפויה כדי שהתזרים יהפוך לשלילי. וזה עוד לפני שהבאנו בחשבון מס רכישה ועלויות נוספות שדורשות הון נוסף מעבר ל-600,000 השקלים.
אז למה בכל זאת אנשים בוחרים בדירה?
כי התזרים החודשי הוא רק חלק מהתמונה. חלק מהחזר המשכנתא מקטין בכל חודש את יתרת הקרן וכך מגדיל בהדרגה את ההון שלנו בנכס. בנוסף קיימת האפשרות לעליית ערך לאורך זמן, אם כי כמובן שהיא אינה מובטחת.
במילים אחרות, דירה ממונפת יכולה לייצר תזרים חודשי קטן יחסית ובמקביל לבנות הון לאורך זמן.
אם אותה דירה נרכשת ללא משכנתא, התמונה משתנה לחלוטין. שכר הדירה כולו הופך להכנסה שוטפת, בניכוי הוצאות ומסים ככל שחלים. את שני התרחישים כדאי להריץ במחשבון התשואה ולבדוק את המספרים האמיתיים לפני שמחליטים.
הכללים שלי לפני שבוחרים אפיק להכנסה חודשית
-
קודם המטרה, אחר כך ההשקעה: זו בעיניי אחת הטעויות הנפוצות ביותר. אנשים מתחילים בשאלה איזו השקעה הכי טובה. אני מעדיפה להתחיל בשאלה אחרת: מה הכסף הזה צריך לעשות עבורכם? מי שצריך הכנסה נוספת כבר בחודש הבא נמצא במקום שונה לחלוטין ממי שבונה לעצמו מקור הכנסה לעוד 15 שנה. אותו כסף, מטרות שונות, החלטות שונות.
-
תשואה גבוהה בלי סיכון אינה קיימת: כשמישהו מציע השקעה עם תשואה גבוהה במיוחד וקבועה, כדאי לעצור ולבדוק היטב מה עומד מאחורי המספר. ככל שהתשואה הצפויה גבוהה יותר, בדרך כלל יש גם סיכון שצריך להבין. לא מסתכלים רק על מה אפשר להרוויח – בודקים גם מה אפשר להפסיד.
-
לא חייבים לשים את כל הכסף במקום אחד: גם מי שבוחר להשקיע בנדל"ן לא חייב שכל הכסף שלו יהיה בנדל"ן. נזילות היא חלק חשוב מתכנון פיננסי. אם כל הכסף נמצא בתוך דירה ואי אפשר להגיע אליו כשצריך אותו, גם השקעה מצוינת יכולה להפוך לבעיה. לכן חשוב להשאיר כסף נזיל לצרכים שוטפים ולהוצאות בלתי צפויות.
-
מחשבים נטו ולא ברוטו: זו אולי הנקודה החשובה ביותר בכל השקעה. לא משנה כמה יפה נראית התשואה בפרסום – צריך לבדוק כמה באמת נשאר לנו אחרי מס, דמי ניהול, תיקונים, חודשים ללא הכנסה וכל הוצאה אחרת. שכר דירה של 3,800 שקל בחודש לא בהכרח אומר שייכנסו לכיס 45,600 שקל בשנה. המספר שמעניין אותנו הוא מה באמת נשאר בסוף.
שאלות ותשובות
1. איזו השקעה נותנת תשואה חודשית קבועה? אין השקעה שמבטיחה הכנסה חודשית קבועה לחלוטין ללא סיכון. קרן כספית נחשבת יציבה ונזילה יחסית, אך התשואה שלה משתנה בהתאם לסביבת הריבית. דירה יכולה לייצר שכר דירה בכל חודש כל עוד היא מושכרת, אבל צריך להביא בחשבון תקופות ללא שוכר והוצאות בלתי צפויות. גם דיבידנד אינו מובטח ויכול להשתנות בהתאם להחלטות החברה.
2. מה עדיף, דירה להשקעה או קרן כספית? התשובה תלויה בעיקר במטרה ובטווח הזמן. אם מדובר בכסף שייתכן שתצטרכו בזמן הקרוב, לנזילות יש חשיבות גדולה וקרן כספית עשויה להתאים יותר. אם מדובר בכסף שמיועד להשקעה ארוכת טווח, ואתם מוכנים לנהל נכס ולהתמודד עם תנודתיות בשוק הנדל"ן, לדירה יש יתרונות אחרים ובהם האפשרות למינוף ולבניית הון לאורך זמן. ולפעמים התשובה הנכונה היא בכלל לא לבחור – אפשר לשלב בין אפיקים שונים בהתאם למטרות ולצרכים.
3. כמה תשואה חודשית נותנת דירה להשקעה? בשנים האחרונות ניתן לראות באזורים רבים במרכז הארץ תשואות ברוטו של כ-2.5% עד 3.5% בשנה, ובאזורים מסוימים בפריפריה גם יותר. אבל זו רק התשואה משכר הדירה. כשבודקים השקעה בנדל"ן צריך להסתכל גם על ההוצאות, על המימון, על פירעון קרן המשכנתא ועל האפשרות לעליית או ירידת ערך הנכס לאורך השנים. לכן אני תמיד מעדיפה לבדוק את העסקה כולה ולא להסתפק באחוז התשואה שמופיע במודעה.
4. איך מקבלים הכנסה פסיבית מדירה בלי לנהל אותה? אפשר להעביר את ניהול הנכס לחברת ניהול. החברה יכולה לטפל בשוכרים, בגבייה ובתקלות השוטפות בהתאם להסכם. השירות כמובן עולה כסף ולכן מקטין את התשואה נטו, אבל עבור מי שלא רוצה או לא יכול לנהל את הנכס בעצמו, זו יכולה להיות אפשרות מתאימה. וגם כאן אני ממליצה לבדוק היטב את החברה, את השירות שהיא נותנת ואת העלויות לפני שמחליטים.
להחליט לפי המספרים שלכם, לא לפי הסיפור של מישהו אחר
אין השקעה עם תשואה חודשית שמנצחת בכל הפרמטרים. אם מישהו אומר לכם שיש אחת כזאת, כדאי לבדוק מה הוא מנסה למכור לכם.
השאלה האמיתית היא לא מהי ההשקעה הכי טובה. השאלה היא מהי ההשקעה שמתאימה למטרה שלכם, לכסף שלכם, לטווח הזמן שלכם ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת.
את מבנה התזרים המלא של דירה מושכרת, חודש אחרי חודש, פירטתי בעמוד תזרים מזומנים מדירה להשקעה.
ואם אחרי שבדקתם את האפשרויות הגעתם למסקנה שנדל"ן הוא האפיק שמתאים לכם, ואתם רוצים לעשות את העסקה הראשונה עם מישהי שכבר ראתה וליוותה מאות עסקאות, אתם מוזמנים לקרוא על ליווי משקיעים בנדל"ן.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ונכון למועד כתיבתו. לפני קבלת החלטה פיננסית או ביצוע פעולה יש לבדוק את הנתונים העדכניים ולהתייעץ עם בעלי המקצוע המתאימים, ובהם יועץ השקעות מורשה, עורך דין או יועץ מס. אין לראות במידע המופיע במאמר ייעוץ השקעות.
יש לכם עוד שאלות לשרית שחם - השקעות נדל”ן? כנסו!
ל-f שלי הכירו את המיניסייט 054-522-2395
