משה ועקנין מתכנן פיננסי - כל הארץ

שלום רב אריקה,

רכישת נכס באשקלון היא לרוב ההחלטה הפיננסית הגדולה בחייכם. בעיר עם שוק נדל"ן פעיל ונתון לתנודתיות, תמהיל המשכנתא שתבחרו קריטי ליציבות הכלכלית שלכם. לפני שאתם חותמים, הנה 7 שאלות מפתח שחובה לשאול את יועץ המשכנתאות כדי להבטיח שאתם מקבלים את ההחלטה הטובה ביותר לכיס שלכם.

1. "מהי החשיפה המקסימלית המומלצת שלי לריבית פריים במסלול הנוכחי?"

• למה זה קריטי? ריבית הפריים משתנה תכופות, וכל שינוי משפיע ישירות על ההחזר החודשי. היועץ צריך לוודא שהחלק המשתנה של המשכנתא נמוך מספיק (מומלץ עד 33%) כדי שעליית ריבית חדה לא תמוטט את התקציב החודשי שלכם.

• היבט אשקלוני: בעיר שבה ייתכן שינוי במצב הכלכלי או התעסוקתי, יש לשמור על יציבות מקסימלית בהחזרים.

2. "מה ההבדל בין מחיר הדירה ל'שווי כינוס/מימוש' שלה בבנק?"

• למה זה קריטי? הבנק מעריך את הנכס לפי שווי שמרני יותר (שווי מימוש). אם הנכס באשקלון מוערך נמוך משמעותית ממחיר הרכישה, סכום המשכנתא שתוכלו לקבל יקטן, ותצטרכו הון עצמי גבוה יותר.

• היועץ צריך: לוודא שהשמאות של הבנק תואמת את הציפיות, ובמידת הצורך להכין תוכנית חלופית להשלמת ההון העצמי.

3. "מה תהיה עלות המיחזור (עמלת פירעון מוקדם) עבור כל אחד ממסלולי הקל"צ והק"צ?"

• למה זה קריטי? אם בעתיד תרצו למכור את הנכס, לשדרג או למחזר את המשכנתא, מסלולי ריבית קבועה (ובמיוחד קל"צ – קבועה לא צמודה) עלולים לגרור קנס יציאה (עמלת היוון) גבוה מאוד.

• היועץ צריך: לחשב סימולציות עמלת פירעון מוקדם עבור כל מסלול, ולהראות כיצד הסיכון לקנס עתידי מתומחר בהחזר החודשי הנוכחי.

4. "האם התמהיל המוצע מאפשר לי 'לנשום' בשנים הראשונות?"

• למה זה קריטי? בגיל צעיר, ההכנסה לרוב נמוכה יותר, והוצאות הקמת המשפחה גבוהות. תמהיל טוב צריך לאפשר גמישות.

• היועץ צריך: לבנות תמהיל עם תשלום ראשוני נמוך יותר (באמצעות מסלולים בעלי דחיית קרן או "בלון" לטווח קצר) ולאחר מכן להגביר את ההחזר בהתאם לצפי עליית השכר בעתיד.

5. "איך שומרים על יתרת הריבית שלכם אם נעביר את תיק ההשקעות אליכם?"

• למה זה קריטי? יועצי משכנתאות חיצוניים יכולים להשיג עבורכם ריביות נמוכות יותר. השאלה נועדה לבחון את המינוף של היועץ מול הבנקים.

• היועץ צריך: להציג טבלאות ריבית ספציפיות שהושגו עבור לקוחות דומים באשקלון, ולהסביר כיצד הוא מנהל משא ומתן על הריבית והמרווחים.

6. "מה ההבדל הכלכלי בין פריסה ל-25 שנים לבין פריסה ל-30 שנים בנתוני הריבית הנוכחיים?"

• למה זה קריטי? פריסה ארוכה מפחיתה את ההחזר החודשי (נוחות), אך מייקרת משמעותית את עלות הריבית הכוללת. פריסה קצרה חוסכת כסף אך מגדילה את העומס החודשי (סיכון).

• היועץ צריך: להציג את ההבדל המוחלט בעלות הכוללת של המשכנתא בין שתי התקופות הללו, ולסייע לכם למצוא את נקודת האיזון בין נוחות לעלות.

7. "מה התוכנית החלופית שלי אם בנק מסוים יסרב לאשר את המשכנתא בתנאים שביקשתי?"

• למה זה קריטי? הסכמה עקרונית מבנק אחד אינה מבטיחה הסכמה זהה מבנק אחר. חשוב שהיועץ יהיה מוכן לתרחיש בו הבנק דורש תמהיל יקר או שונה.

• היועץ צריך: להכין מראש 2-3 תמהילים חלופיים לבנקים שונים, ולהסביר איפה הוא מוכן להתפשר (למשל, על הריבית) ואיפה הוא לא (למשל, על גובה ההחזר).

בברכה,
משה ועקנין.

 לאתר     הפייסבוק שלי

0547517001